A reforma tributária sobre o consumo, instituída pela Emenda Constitucional n° 23 de 2023, revolucionou o sistema tributário brasileiro, especialmente nos chamados impostos sobre o consumo. Com a reforma, deixam de existir ICMS, ISS, PIS e COFINS. Por sua vez, o IPI tem seu escopo muito diminuído. Para substituir esses tributos, surgem IBS e CBS (Imposto sobre Bens e Serviços e Contribuição sobre Bens e Serviços), que incidirão sobre as operações (bens, serviços e direitos) que já eram tributadas no regime anterior e, também, sobre algumas que não eram tributadas. Entre essas operações que não eram tributadas por impostos sobre o consumo estão operações com imóveis, que observarão um regime específico de tributação.

O art. 252 da Lei Complementar 214/2025 (Lei que instituiu IBS, a CBS e o Imposto Seletivo (IS) entre outras disposições tributárias), define quais as operações com imóveis que fazem incidir IBS e CBS. Assim, definiu que, entre referidas operações: a compra e venda; locação e arrendamento; incorporação imobiliária; cessão de direitos reais; serviços de administração e intermediação; e, serviços de construção civil sofrerão incidência do IBS e da CBS. No novo regime tributário, todas as pessoas jurídicas que realizarem operações com imóveis serão contribuintes do IBS e da CBS. Em relação às pessoas físicas, há uma série de regras que variam conforme a operação.

Nas locações, somente serão contribuintes de IBS e CBS as pessoas físicas que receberem mais de R$ 240.000 no ano e, cumulativamente, os aluguéis sejam provenientes de mais de três imóveis. A exceção é que pessoas que recebam mais de R$ 288.000 (art. 251, §2º, inciso II) deverão pagar os tributos independentemente do número de imóveis. A nova lei também instituiu que locação por período inferior a 90 dias (como no caso de Airbnb’s) serão tributados como serviços de hotelaria.

Nas alienações (compra e venda) e cessão de direitos de imóveis, são contribuintes as pessoas físicas que alienarem ou cederem mais de três imóveis por ano, sendo que só são contados os imóveis que estavam no patrimônio do alienante por menos de cinco anos. Com relação a imóveis construídos, só são contribuintes de IBS e CBS na alienação ou cessão de direitos de imóveis as pessoas físicas que alienarem ao menos dois imóveis em que tiverem construído nos últimos cinco anos.

Para as locações e alienações, foram instituídos dois redutores, o redutor de ajuste e o redutor social.

O redutor de ajuste é uma forma de aplicação da não-cumulatividade, um pilar da reforma tributária, ao regime específico das alienações de imóveis. O redutor de ajuste reduz a base de cálculo dos tributos ao valor “do lucro” com a alienação do imóvel. Assim, ao invés de a base de cálculo ser o valor total da venda, o legislador optou por tributar somente parte do valor da venda, descontando-se o custo de aquisição do imóvel.

O redutor social, por sua vez, é uma forma de redução da tributação sobre alienações e locações de imóveis residenciais, para reduzir o custo de habitação. Na alienação (compra e venda) de imóvel residencial novo e de lote residencial, a base de cálculo (valor da alienação) será reduzida em 100 mil reais no caso de imóvel residencial novo e em 30 mil para lote residencial. Já na locação residencial, a base de cálculo (valor do aluguel) sofrerá uma redução de R$ 600 reais. Com esse redutor, os imóveis mais baratos sofrerão maior impacto, uma vez que a redução tem valor pré-definido.

As alíquotas do IBS e da CBS sobre as operações imobiliárias serão 50% menores do que a alíquota padrão, com exceção das alíquotas de locação, cessão onerosa e arrendamento, que sofrerão redução de 70% da alíquota padrão. No momento de elaboração deste texto, o Senado ainda não definiu a alíquota padrão, mas estima-se que ela será de 28%. Logo, a maioria das operações imobiliárias sofrerá tributação de 14%, enquanto locação, cessão onerosa e arrendamento terão alíquotas de 8,4%. Com isso, haverá aumento da carga tributária em relação ao regime antigo de tributação.

Há, contudo, regime de transição para locação, cessão onerosa e arrendamentos, que é um período em que a tributação será menor, se atendidos alguns requisitos. Essa redução transitória fará com que as alíquotas sejam de 3,65% até 31/12/2028 no caso de imóveis residenciais, e até o fim do contrato para imóveis não residenciais. Para que o contribuinte tenha direito a essa redução de alíquota, devem ser preenchidos alguns requisitos, dentre eles, a assinatura do contrato feita de forma eletrônica (ou reconhecida em cartório) e o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) até 31/12/2025.

A tributação sobre operações com imóveis é uma das novidades instituídas pela reforma tributária. Pelas particulares do setor, as regras são muito numerosas e o contribuinte deve conhecê-las para planejar-se da melhor forma. Ainda que a carga tributária sobre essas operações tenha aumentado, os contribuintes podem aperfeiçoar suas estruturas para evitar pagamentos indevidos e, ainda, aqueles que agirem rapidamente podem se beneficiar de um regime transitório com alíquota inferior à regular.

Nossa equipe permanece a disposição para tratar destas particularidades.

João Pedro Vória Rocha

Eduardo Ayres Diniz de Oliveira

Fonte: Lei Complementar n° 214/2025

<https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm>

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